דחית פרשנות ממ"י בנושא גבית "דמי היתר" - החלטה 933

מונחת לפני תביעתה של התובעת, עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן: " עוגן"), במסגרתה עותרת עוגן להשבת סכומים אשר לטענתה שולמו על ידה ביתר למינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") כ"דמי היתר" עקב שינוי יעוד ושינוי בקיבולת הבניה של מקרקעין אותם חוכרת עוגן מהמינהל.

א.        העובדות הצריכות לענין

1.                  מדינת ישראל הינה הבעלים של חלקות 617 ו- 291 בגוש 6638 בתל אביב (להלן: " המקרקעין") עליהם נבנה, כפי שיפורט להלן, בית החולים "אסותא" בתל אביב. הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל, מנהל את המקרקעין מכח סמכותו לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 (להלן: " חוק רשות מקרקעי ישראל").

2.                  עוגן הינה חברה ציבורית העוסקת, בין היתר, בפיתוח והשבחת מקרקעין, ניהולם והשכרתם. עוגן חוכרת בחכירה לדורות עפ"י הסכם חכירה שנחתם בינה ובין המינהל את המקרקעין נושא התובענה. זכויות החכירה במקרקעין נרכשו על ידי עוגן בהתאם לשני חוזי חכירה:

א)                 "חוזה חכירה - תעשיה ומלאכה" מיום 23.3.1983 לפיו רכשה עוגן זכות חכירה מהוונת עד לשנת 2031 (בתוספת אופציה להארכת החכירה ב- 49 שנים נוספות) בחלקה 617 בגוש 6638 ששטחה 9,392 מ"ר ביעוד לתעשיה.

ב)                  "חוזה חכירה" מיום 22.6.2000 לפיו רכשה עוגן זכות חכירה מהוונת עד לשנת 2049 (בתוספת אופציה להארכת החכירה ב- 49 שנים נוספות) בחלקה 291 בגוש 6638 ששטחה 2,580 מ"ר ביעוד לתעשיה ומלאכה (שני חוזי החכירה הנ"ל יכונו להלן: " חוזי החכירה").

על פי חוזי החכירה קיבולת הבניה המותרת בהתאם לתוכנית המתאר שחלה על המקרקעין במועד חכירתם על ידי עוגן היתה 200%. יצוין כי בנוסף לזכויות החכירה על פי חוזי החכירה עוגן הינה הבעלים של חלקת מקרקעין גובלת.

3.                  החל משנת 2000 פעלה עוגן לשינוי יעודם של המקרקעין וכן להגדלת זכויות הבניה עליהם. במסגרת תוכנית מתאר תא/2950 (להלן: " התוכנית החדשה") שכללה אף את המקרקעין שונה יעוד המקרקעין, והוגדלו זכויות הבניה המתיחסות אליהם. בהתאם לתוכנית החדשה ניתן לבנות על המקרקעין מרכז רפואי, משרדים ותעשיה עתירת ידע, וכן קומת מסחר וחניונים תת קרקעיים בקיבולת בניה (מעל הקרקע) של 300%.

לשם ניצול המקרקעין על פי התוכנית החדשה התקשרה עוגן ביום 18.10.2004 בהסכם עם עיריית תל אביב - יפו (להלן: " עיריית תל אביב"). בהסכם זה נקבע כי בהתאם לנדרש בסעיף 17.1.5 של התוכנית החדשה, תשלם עוגן לעיריית תל אביב סכום של 6,511,963 ש"ח עבור פיתוח השטחים הציבוריים הנכללים בשטחי התוכנית, וזאת - כתנאי לקבלת היתר בניה על המקרקעין ועל חלקת הקרקע הגובלת בהם הנמצאת בבעלות עוגן.

בשנת 2005, לאחר אישורה של התוכנית החדשה, פנתה עוגן למינהל וביקשה את הסכמתו לערוך "עסקת שינוי יעוד וניצול" וזאת לנוכח רצונה של עוגן לבנות על המקרקעין בית חולים ומשרדים.

4.                  יצויין כבר עתה כי במסגרת "עסקת שינוי יעוד וניצול" מתקשר המינהל בהסכם חכירה חדש (להלן: " הסכם החכירה החדש") עם חוכר מקרקעין אשר זכויותיו מוגדרות בהסכם או הסכמי חכירה מקוריים (להלן: " הסכם החכירה המקורי"). בהסכם החכירה החדש מוענקת לחוכר זכות חכירה לתקופה של 49 שנה (בתוספת אופציה להארכת החכירה ב- 49 שנים נוספות), נקבע ייעוד שונה למקרקעין, ומשתנית קיבולת הבניה במקרקעין ("שיעור הניצול") בהתאם לתוכנית המתאר החלה על המקרקעין באותו מועד. ככלל, הסכם החכירה החדש מבטל את הסכם החכירה המקורי.

בהתחשב בעובדה שבעת חכירתם המקורית של המקרקעין מהמינהל מוערך שווי הקרקע ונקבעים דמי החכירה על פי יעוד הקרקע וקיבולת הבניה החלים במועד חתימת הסכם החכירה המקורי, הרי שבעת החתימה על הסכם חכירה חדש הכולל שינוי יעוד או שינוי קיבולת הבניה על המקרקעין רוכש החוכר זכויות נוספות אשר בגינן לא שילם למינהל בעת רכישת זכויות החכירה בהסכם החכירה המקורי (להלן: " הזכויות הנוספות").

סמכותו של המינהל לגבות תשלומים נוספים מהחוכר בגין הזכויות הנוספות אותן רוכש החוכר במסגרת "עסקת שינוי יעוד וניצול", ואופן חישוב דמי החכירה הנוספים שעל החוכר לשלם למנהל בגין רכישת הזכויות הנוספות, נקבעו - במועדים הרלוונטיים לתובענה זו - בהחלטה מס' 933 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 2.7.2002 (להלן: " החלטה 933"). דמי החכירה הנוספים הנגבים מהחוכר עבור רכישת הזכויות הנוספות מכונים בהחלטה 933 " דמי היתר ".

אופן חישוב דמי ההיתר אשר החוכר נדרש לשלם לצורך הסכמת המינהל לאישור בקשת החוכר לביצוע עסקת "שינוי יעוד וניצול" נקבע בסעיף 4.1 בהחלטה 933.

הואיל ופרשנותו של סעיף זה עומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים לתובענה אביאו כלשונו:

" בבקשות להיתר עפ"י סעיף 3.1 לעיל שיעור דמי ההיתר יחושבו לפי הכללים הבאים: 

4.1. עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול - 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי  החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול." [ההדגשות אינן במקור - ב.א.]

5.                  עם קבלת הבקשה להיתר שהגישה עוגן, פנה המינהל, בהתאם להחלטה 933 ולנוהלי המינהל, לשמאי המקרקעין מר אמיר חופשי אשר נדרש לקבוע את שווי זכות הבעלות על המקרקעין ללא פיתוח וללא מע"מ על פי שלוש חלופות: האחת - שווי זכות הבעלות על פי התוכנית החדשה; השניה - שווי זכות הבעלות על פי הבקשה להיתר בניה שהגישה עוגן; והשלישית - שווי זכות הבעלות על פי יעוד הקרקע וקיבולת הבניה שנקבעו בחוזי החכירה המקוריים.

בשומתו קבע השמאי חופשי כי נכון ליום 27.7.2005 שווי זכות הבעלות על המקרקעין בהתאם לחלופות השונות הינן כדלקמן: